解決小產(chǎn)權(quán)房問題的探討

     一、小產(chǎn)權(quán)的含義
    小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體所有的土地上，向城鎮(zhèn)居民出售的房屋，此類房屋國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)發(fā)放證書的，其并不構(gòu)成真正意義上的產(chǎn)權(quán)，故被稱為“小產(chǎn)權(quán)”。從用地類型上又分為兩種，一種建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，一種建設(shè)在農(nóng)用地或者耕地上。
     二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生及發(fā)展的根源
     1、小產(chǎn)權(quán)房有多種原因。一、歷史原因，在1998年8月修訂的《土地管理法》和1999年5月國務(wù)院發(fā)布《嚴(yán)禁炒賣土地的通知》前，相關(guān)法律并沒有明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅。二、根本原因是我國土地制度施行城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，即我國土地分為國有土地和集體所有土地兩種。三、直接原因是近20年來，中國城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程，大規(guī)模的城市擴(kuò)展直接促就了小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模化的誕生和運(yùn)轉(zhuǎn)。四、重要原因是小產(chǎn)權(quán)房在于其和商品房的巨大差價(jià)，中間有巨大商機(jī)。
    2、小產(chǎn)權(quán)房快速發(fā)展的根源。首先是歷史原因遺留問題。其次，商品房?jī)r(jià)格上漲過快超過了城鎮(zhèn)居民收入的承受程度，致使很多居民無力購買，于是選擇小產(chǎn)權(quán)房。第三，小產(chǎn)權(quán)房使一些集體組織和開發(fā)商等嘗到了甜頭。第四，從更深因素看，小產(chǎn)權(quán)房更源于基層地方政府職能部門態(tài)度曖昧，沒有采取得力措施，使得各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)盛行。
    三、小產(chǎn)權(quán)房問題解決應(yīng)結(jié)合實(shí)際，實(shí)現(xiàn)多贏
    1、結(jié)合實(shí)際，摸清情況。目前各地小產(chǎn)權(quán)房情況千差萬別，不可一概而論，哪些土地可以轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，哪些土地必須正本清源，則應(yīng)該實(shí)際分析，摸清底數(shù)。
    2、既要合法，更要合理。解決小產(chǎn)權(quán)房，必須綜合考慮各方利益，硬拆了之，不但勞民傷財(cái)，給政府、開發(fā)商帶來壓力，更可能產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。故而對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房，既要講法律、政策，更要體會(huì)真正購房人的生存和居住需要，做到以人為本，合情合理。
    3、不能搞一刀切。小產(chǎn)權(quán)房問題需要探討采取多贏的解決機(jī)制，和諧解決，注意分清以下幾點(diǎn)。一要分清建設(shè)期限和建設(shè)規(guī)模。二要分清在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房不同于占用耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。三要分清購買人的情況和買房用途。四要看是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。五要看房屋的質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)配套設(shè)施能否完善。
    四、小產(chǎn)權(quán)房解決的具體方法
    對(duì)小產(chǎn)權(quán)房可按時(shí)間和性質(zhì)兩種相結(jié)合的方式加以區(qū)別處置，采取“新舊時(shí)間劃分原則處理”。在1999年以前的房屋應(yīng)當(dāng)按當(dāng)時(shí)法規(guī)處理，一略轉(zhuǎn)為合法，需補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用的依法補(bǔ)交。
    99年到08年的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。首先，要把握兩方面：一是建設(shè)和入住期限；二看規(guī)模并分清小產(chǎn)權(quán)房用地類型。在農(nóng)村建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房可比照經(jīng)濟(jì)適用房和保障房，允許購房人合法使用，而且限制或杜絕市場(chǎng)流通，并高額補(bǔ)交土地稅費(fèi)，縮小與周邊相同地段商品房的價(jià)差。對(duì)占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)該堅(jiān)決拆除，并由過錯(cuò)方根據(jù)過錯(cuò)程度各自承擔(dān)責(zé)任。第三，分清購房人條件和買房目的，如僅是一套房，屬于自住保障性功能，對(duì)于這些中低收入戶，應(yīng)體現(xiàn)中央和諧民生理念；屬于二套房改善性住房的，應(yīng)從高補(bǔ)交土地稅費(fèi)，并限制或杜絕市場(chǎng)流轉(zhuǎn)；屬于奢侈型住房或者炒房投機(jī)的，應(yīng)該堅(jiān)決取締，嚴(yán)格查處，并沒收當(dāng)事人各方面可得利益，而且高額罰款。
    對(duì)08年后頂風(fēng)而建的，期間摻雜復(fù)雜的利益博弈，對(duì)期間及以后的小產(chǎn)權(quán)房一略界定為違法。國家因此時(shí)期密集出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)定且有多位國家官員闡明態(tài)度，明確小產(chǎn)權(quán)房的違法性和危害性，這時(shí)的購房人和出售人及開發(fā)商均應(yīng)視為明知故犯，以身試法，購房人存在較大主觀過錯(cuò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)商有令不止，視國家規(guī)定如兒戲，均應(yīng)該打板子。尤其是個(gè)別地方偷梁換柱,搭新農(nóng)村建設(shè)的便車，行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)出售之實(shí)，將好事變味，損壞了政府形象和法律尊嚴(yán)，我們不應(yīng)該姑息，而應(yīng)該對(duì)責(zé)任人予以經(jīng)濟(jì)處罰，甚至追究刑事責(zé)任，以從源頭上堵住小產(chǎn)權(quán)房新建，再建之風(fēng)。
    總之，小產(chǎn)權(quán)房問題是關(guān)系國計(jì)民生的大事，關(guān)系到國家現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，解決小產(chǎn)權(quán)房問題要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民、城鎮(zhèn)居民、國家政府等的多贏局面，政府應(yīng)該盡快開啟解決小產(chǎn)權(quán)房難題的鑰匙，讓大眾不再“談房色變”，從而促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)和諧。


許立春
江蘇省響水縣國土資源局小尖中心所
二〇一二年一月二十八日

(編輯：作家網(wǎng))